Na statutární město Opava se obrátil Ing. Jan Horák jako zástupce obecně prospěšné společnosti KAFIRA  s žádostí o zapůjčení 12 mil. Kč na nákup nemovitosti, kterou chce KAFIRA zakoupit od Ing. Čevory. Nákup této nemovitosti bude následně ex-post proplacen formou dotace společnosti Kafira - viz žádost o poskytnutí pomoci.

Danou problematikou se zabývalo právní oddělení, konkrétně Mgr. Sandra Hradilová.

Ve své analýze rizik řešila, jakou formou je možné poskytnout finance Kafiře (úvěr, půjčka, návratná finanční výpomoc) a jak uvádí, přichází v úvahu návratná finanční výpomoc, která je poskytována bezúročně na konkrétní stanovený účel a příjemce je povinen finance vrátit do rozpočtu poskytovatele ve stanovené lhůtě.

Soukromoprávní alternativou je smlouva o úvěru. Soukromoprávní smlouva o úvěru se řídí zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen OZ) a případné spory by řešili civilní soudy.

Jako nejlepší možnost byl vyhodnocen soukromoprávní úvěr, protože zajištění ve formě zástavního práva je také soukromoprávní. Oba smluvní typy upravuje občanský zákoník.

Rozhodnutí o tom, zda bude poskytnut úvěr bezúročně nebo s úrokem v schválené výši je plně v kompetenci nejvyššího statutárního orgánu, kterým je zastupitelstvo.

Nemovitost je oceněna na 23 mil. Kč. Město bude mít zástavu na nemovitosti v hodnotě 12 mil. Kč. V případě, že Kafira nebude úvěr splácet, je možné nemovitost prodat (soudní prodej zástavy) a z výtěžku prodeje dostane město finance zpět.

Návrhy smluv reflektují potenciální rizika a minimalizují je - vyplácení peněz ze strany SMO je podmíněno zavkladováním zástavního práva do katastru nemovitostí, předložením rozhodnutí Ministerstva pro místní rozvoj o změně dotace (již předloženo), předložením kupní smlouvy mezi Ing. Čevorou a Kafirou, takže riziko je opravdu minimální.

Smlouva o úvěru je předložena jako smlouva bezúročná.

Kafira již má vyřízenou změnu projektu - rozhodnutí viz příloha.

Krajský úřad chystá smlouvy pro Radu MSK, která zasedá 30.5.2022 (zástavní smlouva a smlouva o návratné finanční výpomoci - ekvivalent naší smlouvy o úvěru). Z naší strany by mělo být vše v pořádku, naše zástavní smlouva počítá s tím, že na nemovitostech bude váznout další zástavní právo ve prospěch MSK. Usnesení z Rady MSK si vyžádáme, abychom mohli doložit k materiálu do ZMO.

Dne 31. 05 2022 jsme obdrželi e-mail, že rada MSK na svém jednání dne 30. 05. 2022 doporučila zastupitelstvu MSK poskytnout návratnou finanční výpomoc a uzavřít zástavní smlouvu.

ANALÝZA RIZIK ZE DNE 18.5.2022:

Ing. Jan Horák, ředitel KAFIRA o.p.s. požádal Statutární město Opavu o pomoc s předfinancováním nákupu budovy pro sociální činnost organizace KAFIRA o.p.s.. Tato organizace získala dotaci v rámci programu IROP REACT EU pro projekt Nákup a rekonstrukce budovy pro KAFIRU o.p.s., středisko Opava ve výši 25.295.619,60 Kč. Získání dotace je doloženo dokumentem "Registrace akce a rozhodnutí o poskytnutí dotace" (viz příloha), který je elektronicky podepsán Ministerstvem pro místní rozvoj. Rozhodnutím o poskytnutí dotace byly finanční prostředky poskytnuty konečnému příjemci k realizaci projektu. Toto rozhodnutí je konečné a poskytuje městu jistotu, že finanční prostředky budou KAFIŘE následně proplaceny po splnění dalších úkonů (viz níže). KAFIRA město žádá o předfinancování nákupu pozemků a budovy.

Dle studie proveditelnosti projektu se jedná o nákup budovy č.p. 2817, objekt občanské vybavenosti, a pozemků parc. č. 2172/224 a 2172/348 na kterém se budova nachází. Budovu i pozemky vlastní Ing. Ivo Čevora. Mezi budoucím prodávajícím a budoucím kupujícím byla dne 12.8.2021 sepsána smlouva o budoucí kupní smlouvě s tím, že budoucí kupní smlouva má  být podepsána nejpozději do 1.10.2022. Z textu samotné smlouvy o koupi nemovitých věcí vyplývá, že kupní cena byla určena znaleckým posudkem na částku 23.140.000 Kč. Smlouva o budoucí kupní smlouvě vyjadřuje závazek a povinnost smluvních stran v budoucnu uzavřít kupní smlouvu a SMO poskytuje záruku, že v mezidobí, než dojde k uzavření kupní smlouvy, nedojde k převodu nemovitostí na třetí osobu. 

Ze studie proveditelnosti vyplývá, že celkové způsobilé výdaje projektu jsou odhadovány na 26.626.968 Kč, z toho nákup nemovitostí je oceněn na částku 23.140.000 Kč. Následně bude nemovitost zrekonstruována, předpokládaná cena stavebních prací je odhadována na částku 3.097.600 Kč. Částku 1.331.348,40 Kč je KAFIRA povinna financovat z vlastních zdrojů. Typ financování dotace je ex-post, KAFIRA ve studii proveditelnosti uvádí, že předpokládá předložení pouze jedné žádosti o platbu v níž bude žádat o proplacení všech způsobilých výdajů projektu s předpokládaným datem předložení 28.3.2023. Takto to KAFIRA předpokládala v době, kdy chtěla celý projekt nejprve financovat z úvěru a následně žádat o proplacení. Nyní bude nutná změna projektu na dvě fáze. První fází bude nákup nemovitostí, kdy po zavkladování KAFIRY jako vlastníka v KN budou moci požádat Ministerstvo pro místní rozvoj (dále jen MMR) o proplacení nákupu nemovitostí. Na vyřízení žádosti o změnu projektu má MMR 20 dnů, ale pokud dojde ze strany MMR k dalším požadavkům na doplnění žádosti, může se posuzování změny prodloužit až na 45 pracovních dnů. Teprve po schválení této změny může KAFIRA podat žádost o platbu. Dle obecných pravidel pro žadatele a příjemce IROP je maximální lhůta pro administraci žádosti o platbu a jejich proplacení stanovena na 90 dnů. Průběžné proplácení plateb, po ukončení etapy IROP umožňuje. Druhá fáze bude samotná rekonstrukce budovy. Tato fáze se ale SMO netýká, KAFIRA žádá předfinancování první fáze - nákupu nemovitostí. Ve studii proveditelnosti, která se dokládá k žádosti o dotaci, byly nemovitosti vymezeny, rovněž byly oceněny znaleckým posudkem. Dotace byla udělena na nákup těchto konkrétních nemovitostí a nemělo by dojít ke krácení dotace. 

Právní forma poskytnutí podpory je možná prostřednictvím veřejnoprávní smlouvy o poskytnutí návratné finanční výpomoci nebo soukromoprávní smlouvou o poskytnutí úvěru.

Veřejnoprávní smlouva o poskytnutí návratné finanční výpomoci se řídí zákonem č. 250/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech územních rozpočtů (dále jen ZRP) a předpisy veřejného práva. Případné spory by řešily správní orgány ve správním řízení. Teprve následně je možný soudní přezkum ve správním soudnictví.

Návratná finanční výpomoc je poskytována bezúročně na konkrétní stanovený účel a příjemce je povinen finance vrátit do rozpočtu poskytovatele ve stanovené lhůtě (§ 10a písm. c) ZRP).

Soukromoprávní alternativou je smlouva o úvěru. Soukromoprávní smlouva o úvěru se řídí zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen OZ) a případné spory by řešili civilní soudy. Podstatnou náležitostí smlouvy jsou úroky a úvěr lze omezit na poskytnutí konkrétního účelu na rozdíl od zápůjčky, která pro svou bezúčelovost nepřichází v úvahu.

Město zvažuje finanční výpomoc KAFIŘE částkou 12 mil. Kč a to na dobu 5 měsíců. Jedná se o velkou finanční částku, která by měla být zajištěna pro případ neplnění smlouvy ze strany žadatele. V úvahu připadá zástava na kupované nemovité věci. I když KAFIRA ještě není vlastníkem nemovitostí, smlouva o budoucí kupní smlouvě nám dává vysokou pravděpodobnost, že se majitelem nemovitostí v blízké budoucnosti stane. Pro tento případ umožňuje OZ vznik tzv. budoucího zástavního práva (§ 1341 OZ). Zástavní dlužník (KAFIRA) zřídí ve prospěch města budoucí zástavní právo, které bude vložené do KN. Zavkladováním dojde k zřízení budoucího zástavního práva. Jakmile bude KAFIRA zapsána jako vlastník do KN, přemění se budoucí zástavní právo ve skutečné zástavní právo ve prospěch SMO. Zástavní právo umožní SMO zpeněžit zástavu v případě, kdy zástavní dlužník nebude schopen vrátit půjčené finanční prostředky městu. V případě, že by KAFIRA nesouhlasila s tímto postupem, může sama navrhnout dostatečné zajištění. Budoucí zástavní právo města by mělo být zřízeno ještě před tím, než bude zastupitelstvo města rozhodovat o návratné finanční výpomoci. Rovněž by zastupitelé před svým rozhodnutím měli mít k dispozici rozhodnutí poskytovatele dotace o změně projektu.

Celková kupní cena nemovitostí činí 23.140.000 Kč. O dofinancování zbylé části jedná ředitel KAFIRY Ing. Jan Horák s Moravskoslezským krajem. Dle vyjádření ředitele je poskytnutí pomoci z rozpočtu MSK podmíněno příslibem poskytnutí finanční pomoci ze strany SMO.

Možný časový rámec:

Co nejdříve - květen 2022

Zřízení budoucího zástavního práva - schválení v RMO + vklad KN cca 30 dní.

Návrh na změnu projektu 20 - 45 dnů

Červen 2022

Schválení návratné finanční výpomoci na ZMO 20..6. + vyplacení finančních prostředků + 14 dnů.

Schválení návratné finanční výpomoci zastupitelstvem MSK 16.6. + vyplacení finančních prostředků + 14 dnů.

Uzavření kupní smlouvy + návrh na vklad KN + 30 dnů

červenec/srpen 2022

zavkladování vlastnického práva do KN

Žádost o platbu + max. 90 dnů. Aby byla žádost o platbu proplacená ještě v letošním roce, musí být podána nejpozději do 30.9., jinak dojde k vyplacení finančních prostředků až v příštím roce.

listopad 2022

 Vrácení návratné finanční výpomoci SMO.

Materiál vypracovaly:

Mgr. Sandra Hradilová, referent oddělení právního

Ing. Lenka Grigarová, vedoucí finančního a rozpočtového odboru

Rada města se materiálem zabývala na svém zasedání dne 08. 06. 2022 a doporučila zastupitelstvu města přijetí navrženého usnesení.

K materiálu bylo dodatečně vloženo rozpočtové opatření.